diy_재건축_0902_재건축 초과이익 환수제도, 주택가격 안정과 형평성 제고 목적

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재건축초과이익 환수제도 실무 분석

(제공된 법령·학술·외국 자료만을 근거로 작성)

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1. 제도의 목적 및 기본 정의

목적 – 제1조에 따르면, 이 법은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 도모하고, 이를 통해 국민경제의 건전한 발전과 사회통합에 이바지함을 목적으로 한다.

중요 정의 – 제2조에서 제시하는 핵심 개념은 다음과 같다.

| 용어 | 정의 (법령 원문 인용) | |------|----------------------| | 재건축초과이익 | 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호다목에 따른 재건축사업 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제3호다목에 따른 소규모재건축사업(이하 “재건축사업”)으로 인하여 정상주택가격상승분을 초과하여 다음 각 목의 어느 하나에 귀속되는 주택가액의 증가분으로서 제7조에 따라 산정된 금액 | | 정상주택가격상승분 | 제10조에 따라 산정된 금액 | | 재건축부담금 | 재건축초과이익 중 이 법에 따라 국토교통부장관이 부과·징수하는 금액 | | 개시시점 부과대상 주택 | 제8조에 따른 부과개시시점의 재건축사업의 대상이 되는 주택(국가·공공기관 등이 보유하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택은 제외 가능) | | 종료시점 부과대상 주택 | 제8조에 따른 부과종료시점의 재건축사업으로 건축된 주택(국가·지방자치단체·공공기관 등이 보유하거나 재건축사업으로 인수하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택은 제외 가능) | | 납부의무자 | 제1호에 따른 조합, 공공시행자, 신탁업자, 주민합의체 또는 조합원 (구체적인 유형은 제2조 제6호 가~마에 명시) |

이러한 정의는 이후 부과 기준, 계산 방법, 납부의무자 범위 등을 해석하는 데 직접적인 근거가 된다.

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2. 과세 대상 사업 및 특례

대상사업 – 제5조는 “재건축부담금 부과대상 행위는 제2조제1호에 따른 재건축사업으로 한다.” 고 명시한다. 즉, 제2조에서 정의한 재건축사업(도시·주거환경정비법상의 재건축 및 빈집·소규모주택 정비특례법상의 소규모재건축)이 모두 과세 대상이다.

임시 특례(면제) – 제3조의2에 따라, 2017년 12월 31일까지 관리처분계획의 인가 또는 사업시행계획인가를 신청한 재건축사업에 대해서는 재건축부담금을 면제한다. 실무적으로는 해당 날짜 이전에 인가 신청을 마친 사업인지 여부를 먼저 확인해야 한다.

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3. 재건축부담금의 부과기준 및 산정 절차

#### 3.1 부과기준의 구조

제7조에 따라 재건축부담금의 부과기준은

> 종료시점 부과대상 주택의 가격 총액(종료시점 주택가액) 에서 다음 각 호의 모든 금액을 공제한 금액

1. 개시시점 부과대상 주택의 가격 총액(개시시점 주택가액) 2. 부과기간 동안의 개시시점 부과대상 주택의 정상주택가격상승분 총액 3. 제11조에 따른 개발비용 등

다만, 일반분양분의 종료시점 주택가액은 분양시점 분양가격의 총액과 제9조제3항에 따라 산정한 종료시점까지 미분양된 일반분양분의 가액을 반영한 총액으로 한다.

#### 3.2 개시시점 주택가액 산정 (제9조 제1항)

  • 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 부과대상 주택가격(공시가격이 없는 경우 국토교통부장관이 산정한 현재 주택가격) 총액에
  • 공시기준일부터 개시시점까지의 정상주택가격상승분을 반영한 가액

    • 예외: 주택법에 따른 부대시설·복리시설을 소유한 조합원이 종료시점 부과대상 주택을 공급받는 경우, 위 가액에 감정평가법인 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가·산정한 부대시설·복리시설 가격 총액을 합산해야 한다.

    #### 3.3 종료시점 주택가액 산정 (제9조 제3항)

  • 국토교통부장관이 대통령령으로 정하는 부동산가격조사 전문기관에 의뢰하여 종료시점 현재의 주택가격 총액을 조사·산정
  • 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정한 가액
  • 이 경우 본문에 따라 산정된 종료시점 현재의 주택가격은 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제16조·제17조·제18조에 따라 공시된 주택가격으로 본다.

    • #### 3.4 정상주택가격상승분 산정 (제10조)

  • 개시시점 주택가액에 국토교통부장관이 대통령령으로 정하는 바에 따라 고시하는 정기예금이자율과
  • 종료시점까지의 해당 재건축 사업장이 소재하는 특별자치시·특별자치도·시·군·구의 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 곱하여 산정

    • 평균주택가격상승률은 「주택법」 제89조에 따라 국토교통부장관의 위탁을 받은 자가 국가데이터처 승인을 받아 작성한 주택가격 통계를 이용하고, 해당 통계가 생산되지 않은 기간은 부동산가격조사 전문기관에 의뢰하여 조사·산정 후 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정한다.

    #### 3.5 개발비용 산정 (제11조)

    제7조제3호에 따른 개발비용은 해당 재건축사업의 시행과 관련하여 지출된 다음 각 호의 금액을 합하여 산출한다.

    1. 공사비, 설계감리비, 부대비용 및 그 밖의 경비 2. 관계법령의 규정 또는

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